「土地活用としてトランクルーム投資はありなのかな…」と考えている方もいるのではないでしょうか？
トランクルーム経営は、インフラを整える必要がないため、低コストで始められます。利回りも高く安定した投資先といえるでしょう。
しかし、メリット・デメリットを把握しないと経営に失敗してしまう可能性も高まります。
そこで本記事では、トランクルーム投資のメリット・デメリットや失敗するパターンと対策、他の土地活用ビジネスなどを紹介します。
本記事を読むと、トランクルーム投資が向いているかがわかり、自分に合っている土地活用ビジネスを把握可能です。
なお、土地活用ビジネスとしてはコインランドリー経営がおすすめです。
エレクトロラックス・プロフェッショナルでは、コインランドリー経営のノウハウをお伝えしていますので、お気軽にご相談ください。
トランクルーム投資とは
トランクルーム投資とは、土地にコンテナ・倉庫を設置し、貸し出して賃料を得ることで利益をあげるビジネスです。
日本では住宅が縮小化されてきており、自宅に収納スペースがない方が多くいます。
屋内に収納できない荷物や、敷地内に置けないバイクや自転車を保管するためにトランクルーム運営は役立ちます。
ただし、運営方法や種類はひとつではありません。そこで本章では、トランクルームの運営方法と種類を紹介します。
トランクルームの運営方法
トランクルームの運営方法には、以下の3種類があります。
| 運営方法 | 概要 |
|---|---|
| 事業用定期借地方式 | 自分の土地をトランクルーム事業者に貸し出し、地代を得る方式 |
| リースバック方式 | 自己所有のトランクルームを業者に借り上げてもらい収入を得る方式 |
| 業務委託方式 | トランクルームの経営はオーナーが行い、集金や清掃などの業務を業者に委託する方式 |
地主の収入を上げるならば「業務委託方式」、利益は減るがリスクを避けるならば「リースパック方式」、手間をかけたくないならば「事業用定期借地方式」がおすすめです。
トランクルームの種類
トランクルームには、屋内型と屋外型の2種類があります。
屋内型は、テナントビルの空いているフロアにパーテーションを設置し、トランクルームとして使用するタイプです。空調設備が整っているため、湿度や気温を気にする必要がありません。
また、セキュリティが整っているため利用者は安心して荷物を預けられるでしょう。
屋外型は、土地にコンテナを設置してトランクルームとして活用するタイプです。
屋内型に比べてスペースが広いため、大きな荷物を置けます。機材を多く所有している会社に利用される可能性が高い運営方法といえるでしょう。
トランクルームに投資する3つのメリット
トランクルームに投資するメリットは、以下の3つです。
- 初期費用が少ない
- 利回りが高い
- トラブルが少ない
それぞれ順番に解説します。
1. 初期費用が少ない
トランクルーム投資には、初期費用が少ないメリットがあります。なぜなら、建築物にかかるコストが少ないためです。
また、インフラを整える必要がないため、初期費用を抑えられます。
他の土地活用ビジネスとトランクルームの初期費用の比較を、以下にまとめました。
- トランクルーム（屋外型）：200〜8,00万円
- トランクルーム（屋内型）：300〜600万円
- 賃貸アパート：2,880〜3,600万円/1DK8部屋
- コインランドリー：2,000〜2,500万円/15〜20坪の小型店舗
トランクルームは屋内型・屋外型で初期費用が大きく異なります。
また、屋外型の投資額はコンテナの数で変化するので、運営形態によっても初期費用は変動します。
2. 利回りが高い
トランクルーム投資の利回りは10〜20%ほどです。想定利回りが20%ほどで、実質利回りが10〜15%です。
たとえば、初期投資に700万円、ランニングコストに40,000円/月かかり、15人の利用者がそれぞれ7,000円/月を支払った場合、利回りは以下のようになります。
- 表面利回り：年間収入126万円 ÷ 500万円 × 100% = 25.20%
- 実質利回り：（年間収入126万円 – 費用48万円）÷ 500万円 × 100% = 15.60%
集客を行い空室をなくすと、高い利回りが期待できるでしょう。
3. トラブルが少ない
トランクルーム投資は、他の土地活用ビジネスに比べてトラブルが少ないメリットがあります。
非居住型の土地活用ビジネスのためです。トランクルームには人が住まないため、騒音・異臭などのトラブルを回避できます。
また、事業用定期借地方式でトランクルームを運営すると、なんらかのトラブルが発生しても地主が対応する必要がありません。
賃貸アパートやマンション経営でよくあるトラブルがないため、管理の手間が省けるといえるでしょう。
トランクルームに投資する3つのデメリット
トランクルームに投資する3つのデメリットを紹介します。
- 節税効果が低い
- 集客が難しい
- 競合が増えやすい
順番に見ていきましょう。
1. 節税効果が低い
トランクルーム投資のデメリットは、節税効果が低いことです。
たとえば、賃貸アパートが建設された土地は宅地として扱われ、固定資産税が最大1/6まで軽減されます。
しかし、トランクルーム投資の場合、更地にコンテナを置くだけなので、宅地にはなりません。よって、固定資産税の軽減措置を受けられません。
また、相続税の軽減措置を受けることも不可能です。
賃貸アパートやコインランドリー経営では「小規模宅地の特例」により、50〜80%の相続税の軽減措置を受けられます。
しかし、平成30年の法改正により、トランクルーム経営では「小規模宅地の特例」を利用できなくなりました。
節税を狙った土地活用として、トランクルームの運営はあまり優れたビジネスとはいえないでしょう。
参考記事：大阪市｜住宅用地の課税標準の特例措置
参考記事：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
2. 集客が難しい
トランクルームは他の土地活用ビジネスに比べて、集客が難しい可能性があります。
自宅に近いエリアに荷物を置きたいユーザーのニーズに対して、以下のような用途地域でトランクルームの設置が禁止されているためです。
- 第一種低層 住居専用地域
- 第二種低層 住居専用地域
- 第一種中高層 住居専用地域
つまり、住宅エリアにはトランクルームを置けません。
立地的なハンディキャップも相まって、他の土地活用ビジネスに比べて集客が難しくなります。
3. 競合が増えやすい
トランクルーム経営の参入障壁は高くないため、競合が増えやすいでしょう。
市場規模が拡大して競合が多くなると、独占状態だった地域にライバルが生まれ、稼働率が落ちる可能性があります。
また、同一商圏で価格競争が生まれると、価格を下げざる得なくなり、利益率も低くなります。
競合他社が増えても稼働率が下がらない工夫をしたり、集客力を高める施策を講じたりすることが重要です。
トランクルーム投資に失敗するパターン5つと対策
トランクルーム投資に失敗するパターンと対策を5つ紹介します。
- 立地に関する失敗と対策
- 管理の甘さによる失敗と対策
- 価格設定に関する失敗と対策
- 集客に関する失敗と対策
- 会社選びによる失敗と対策
失敗と対策がわかると、大きな損失を防ぎ、健全な投資ができるようになるでしょう。
1. 立地に関する失敗と対策
トランクルーム投資の失敗例として、不適切な立地に設置することが挙げられます。
たとえば、車が通れないような狭い道の先にトランクルームを設置すると、ユーザーは大きな家具や家電、重機などを運搬できません。
また、見込み顧客がいない過疎地の土地にトランクルームを設置しても、利用されません。
トランクルームの設置場所は、地域のニーズを調査した上で決めることが大切です。
2. 管理の甘さによる失敗と対策
トランクルームの経営では、管理が行き届いておらず、不法滞在者が現れる場合があります。
トランクルームは「倉庫業法」にもとづいて、物品の収納や管理を目的に運営されています。そのため、トランクルームに人が住むことはできません。
しかし、不法に滞在する人が出て来る可能性があるのです。また不法滞在者が他の利用者に危害を加える恐れも考えられます。
管理が甘いと、不法滞在者の存在に気付けない可能性があります。監視カメラを設置したり、スタッフを巡回させたりして管理を徹底しましょう。
3. 価格設定に関する失敗と対策
価格設定を間違うと、トランクルーム投資に失敗する可能性があります。
トランクルームの賃料は、賃貸アパートのように高く設定できません。月々の賃料は、屋内型で3,000〜17,000円、屋外型で2,000〜7,000円ほどです。
競合他社との価格競争に勝つために賃料を安くすると、急な出費などに対応できない可能性があります。
毎月のキャッシュフローがマイナスにならないように価格を設定しましょう。
4. 集客に関する失敗と対策
トランクルーム投資の失敗としては、集客がうまく行えず稼働率が低下することが挙げられます。
トランクルーム経営は他のビジネスに比べて集客が難しいとされています。集客が行えないと収益を得られず、赤字に転じる恐れがあるでしょう。
対策としては、折込チラシを配布したり、マーケティングを行ったりすることです。地域住民の認知拡大を促すと、集客力と空室率に悩むことが減ります。
5. 会社選びによる失敗と対策
トランクルームに投資をする方のなかには、専門会社に管理・運営を委託する人もいます。
このとき会社選びに失敗すると、集客や管理、セキュリティなどのサービスの質が、競合他社に比べて低くなる恐れがあります。
その結果、利用者を競合他社に取られ、トランクルームに空室が生まれる可能性があるでしょう。
口コミや評価を確認して改善したり、空室率が低いトランクルームの運営をしている業者に依頼したりすると失敗しにくくなります。
トランクルーム投資以外の土地活用も考えよう
トランクルーム投資に不安を抱えている方は、他の土地活用を検討することも重要です。ここでは、以下3つの土地の活用方法について解説します。
- コインランドリー経営
- 賃貸アパート経営
- 駐車場経営
それぞれ順番に見ていきましょう。
関連記事：土地を有効活用するアイデア10選！各ビジネスのメリット・デメリットを解説
コインランドリー経営
コインランドリー経営は、安定性と節税効果が高い土地活用ビジネスです。
洗濯は人間の生活に不可欠なので、コインランドリー経営は景気に左右されずに使用されます。リピーターが付きやすく、毎月一定の収益を得られるでしょう。
また、コインランドリー経営は相続税の節税効果に優れています。更地にコインランドリーの店舗を建てると、400㎡を限度に、相続税の評価額を80%軽減させます。
コインランドリー経営は、商業地や住宅地に土地を所有している方に最適なビジネスです。
関連記事：コインランドリー開業の初期費用はいくら？開業手順6ステップも紹介
賃貸アパート経営
賃貸アパート経営は、人口流入のある地域や会社が多くある地域に、土地を所有している方におすすめのビジネスです。
賃貸アパート経営では、一度入居者が決まると、長期間安定した収入を得られます。また、毎日の金銭回収や清掃の必要がないため、手間もかかりません。
ただし、建物の建築費が高く、大きな土地がないと経営が難しいことがデメリットです。デメリットをカバーできる資金力と広い土地がある方には、賃貸アパート経営が向いています。
関連記事：土地活用としてアパート経営はあり？コインランドリー経営もおすすめ
駐車場経営
駐車場経営は、駅前や繁華街の土地を所有している方におすすめのビジネスです。
自動車の利用者が多いため、安定して収益を上げやすいためです。また、建物を建てる必要がないため初期費用がほとんどかかりません。
ただし、節税効果がないデメリットがあります。コインランドリー経営や賃貸アパート経営だと、相続税の軽減措置を受けられますが、駐車場経営では受けられません。
初期投資額の負担を減らして、リスクが低い状態で事業を始めたい方におすすめです。
関連記事：土地活用として駐車場経営は儲かる？年収や初期費用の違いを他業種と比較
トランクルーム投資に関するよくある質問
トランクルーム投資に関する以下のよくある質問に答えます。
- トランクルーム事業に将来性はありますか？
- トランクルーム経営は儲からないですか？
疑問をなくした状態でトランクルームに投資をすると、いいスタートを切れます。
1. トランクルーム事業に将来性はありますか？
トランクルーム事業に将来性はあります。
トランクルーム市場規模は年々拡大しているためです。2008年には270億円だった市場規模は、2020年には670億円、2026年には1,000億円にもなるとされています。
今後もトランクルームの需要は増え続けるでしょう。
2. トランクルーム経営は儲からないですか？
トランクルーム経営は、他事業に比べて収益性が低く、儲からないといわれています。
ただし、初期費用が安く利回りもよいため、低リスク・安定型の投資先として人気です。
収益性を求めるならば賃貸アパート経営、安定性を求めるならばコインランドリー経営やトランクルーム経営がぴったりでしょう。
トランクルーム投資だけじゃなくコインランドリー投資もおすすめ
トランクルーム投資は利回りが高いため、土地活用ビジネスとして安定しています。一方、節税効果がなかったり、集客が難しかったりするデメリットもあるため注意が必要です。
トランクルーム投資のデメリットが気になる方は、コインランドリー経営を検討してみてはいかがでしょうか？コインランドリー経営はリピーターが付きやすく、売上が安定しやすいビジネスです。
ただし、何から始めればよいかわからない方は、エレクトロラックス・プロフェッショナルにご相談ください。
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