代表的な土地の有効活用方法4選

【メリット】

・高利回り
コインランドリー経営は10〜15%程度の利回りが得られることが多く、5％程度が相場のアパート・マンション経営等と比べて比較的高い利回りを実現することができます。コインランドリーに適した立地で事業を始めるのであれば、15%程度以上の利回りも期待できます。

・維持コストが低い
賃貸不動産であれば、外壁の補修などの大規模修繕が少なからず必要となり、ランニングコストがかなりかかります。
コインランドリーでは、最低限の補修で済み、洗剤等の在庫を1〜2か月分抱える程度でランニングコストを抑える事ができます。

・節税になる
コインランドリー経営では、個人・法人どちらでも以下3つの税制優遇を利用することができます。
※中小事業者のみ。一定規模以上の会社では利用できません。

・中小企業経営強化税制【制度詳細】
・生産性向上特別措置法に基づく固定資産税の特例【制度詳細】
・小規模宅地等の特例【制度詳細】

節税の方法等の詳細は、こちらの記事で解説していますので、興味のある方は是非ご参照下さい。>>コインランドリー経営で大幅節税 ～利用できる3つの優遇税制～

・人的トラブルがほとんどない
コインランドリーは、機械が24時間働いてくれますので、従業員や仲介業者とトラブルになることがありません。
また、利用者の方もスポットでの利用となるため、賃貸不動産のように入居者間のトラブルに巻き込まれる恐れも少ないです。

・景気に左右されにくい
コインランドリー利用者は、リピート率が高く、また日常生活に必要なものであることから、景気に影響されにくいビジネスとなります。
かつては、家に洗濯機の無い方が利用者層となっていましたが、近年は家に洗濯機はあるものの、一気に洗濯・乾燥を終わらせたい、時短で済ませたいなどのニーズで需要が増加しています。

【メリット】
・初期コストが安い
土地の上にコンテナを設置するのみで、アパートやマンションのように水道や電気工事が必要ない為、比較的低コストで実施することが可能です。
概ねコンテナタイプの初期費用は、500万円〜1,000万円程度が相場となり、修繕費等もそれほど心配しなくて済みます。

・高利回り
初期費用や維持コストがあまりかからないので、高利回りが期待できます。
ただし、実施当初は利用者の募集・認知に時間がかかるので、軌道に乗るまでは赤字が続くことが予想されます。

・トラブルが少ない
アパートやマンションであれば、予期せず事故物件となったり、生活騒音で入居者トラブルが起こる可能性があります。一方、トランクルームは荷物の出し入れのみとなりますので、人的トラブルがほとんど発生しません。
また、必要な設備も最小限で実施できますので、不動産でよく起こる水道管の詰まりなどとは無縁となり、機材のトラブルも少ないと考えられます。

・継続利用者が多い
トランクルームは、居住用物件と比較して、一度契約したらある程度の期間継続して利用する層が多くなります。また、退去時の清掃も1日程度で済みますので、利用者の入れ替わり時点の収入減少を抑えられます。

・年数経過による賃料下落が少ない
居住用の場合は、やはり外観がきれいで築浅物件が好まれます。一方、荷物の保管のみであれば、そこまで外観を気にする方は少なく、老朽化が進んでも、あまり賃料を下げずに集客を行うことが出来ます。

【メリット】
・初期コストが安い
土地の造成費用やロックプレート、精算機などの機械設置費用がかかりますが、10台程度の駐車場で約400万円程度の初期費用となります。
また、コンクリートではなく砂利で済ませる・ロックプレートを置かない等で対応すれば、ほとんど費用は掛からなくなります。
さらに、Timesのような管理業者の場合、初期コストを業者が負担してくれるケースもありますので、いくつかの業者に聞いてみることをお勧め致します。

・狭小地や変形地でも可能
不動産を立てるのには向かない狭小地や変形地であっても、土地の形状に合わせて、駐車場をレイアウトすることができるので、運用が難しい土地でも柔軟に活用できます。

・撤退しやすい
初期コストと同様に、撤去時の費用もそれほどかかりません。
その為、コインパーキングであれば直ぐに、月極駐車場であっても契約解除予告により数カ月で辞めることができます。
将来的には、持っている土地に家や事務所を建てたいと考えている方は、このように柔軟性のある運用をされた方がよいと思います。

【メリット】
・レバレッジ効果が高い
多くの銀行で、アパート・マンションの建設資金の融資が行われています。
以前は、アパートローンの金利は3%程度が多かったのですが、近年は低金利が続いており、1%前後で融資を行う銀行も増えており、少ない金利負担でレバレッジ効果が得られます。
レバレッジ効果とは、少ない自己資金で大きなリターンが期待できる効果です。
例えば、不動産の目安利回りとされている5%で考えると、手元に1,000万円ある方が5%のリターンを得ると年間50万円の収益です。
一方、銀行から9,000万円を借入し、手元の資金と併せて1億円の運用を行うと、年間500万円の収益が得られます。

・将来の収入の確保
鉄骨鉄筋造りの建物であれば、法定耐用年数も47年とされているように、長期間運用を行うことができます。
また、複数階建てにすることで、同じ土地でもより効率よく運用することが可能です。
そのため、老後資金や年金目的で実施する人も多くいらっしゃいます。

・生命保険代わりになる
銀行から融資を受ける際、団体信用生命保険に加入しておけば、万が一契約者が死亡・重度の障害を負った場合、ローンの返済が免除されます。
残された家族の方が、継続して賃料収入を得ることができ、一種の生命保険としても活用できます。

・税金が安くなる
賃貸アパート・マンションを建てると「住宅用地」となるため、最大で固定資産税が1/6、都市計画税が1/3となり、節税になります。
また、運営当初は建物部分を減価償却費として費用計上していくことができ、不動産所得の赤字をつくることができます。
不動産所得の赤字は、給与所得などと損益通算（赤字と黒字を相殺する）ことができますので、所得税の削減にもつながります。
さらに、借地権割合で相続税評価額が抑えられますので、相続税に関しても節税に繋がります。