「アパート経営の初期費用っていくらくらいなの？」
「自己資金はどのくらい必要なの？」
このような疑問を抱えているのではないでしょうか？
アパート経営を成功させるには、入念な資金繰り計画を立てることが重要です。そこで本記事では、以下のような内容について解説します。
＜この記事でわかること＞
- アパート経営の初期費用
- アパート経営の維持費
- アパート経営にかかる自己資金
- アパートローンについて
- アパート経営のリスクや注意点
本記事を読むと、アパート経営の初期費用の相場がわかり、シミュレーションを立てやすくなります。
アパート経営の初期費用がわからず困っている方は、ぜひ最後までお読みください。
アパート経営の初期費用
まずは、アパート経営を始めるための費用相場を紹介します。
アパート経営の初期費用は、建物自体とその他の費用に分けられます。そのうち、建物の費用は、新築を建築するか中古を取得するかの大きく2パターンが考えられるでしょう。
そこで本章では、以下の3つに分けて解説します。
- 新築：アパートの建築費用
- 中古：アパートの取得費用
- その他の初期費用
アパート経営では、新築でも中古でも建物にかかるお金が大きな割合を占めます。それぞれ順番に見ていきましょう。
新築：アパートの建築費用
アパートを新築する場合は、初期費用として建築費がかかります。素材ごとの1坪における建築費の相場は、以下の通りです。
| 素材 | 建築費用（坪） |
|---|---|
| 木造 | 約70万円 |
| 鉄骨造 | 約90万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 約100万円 |
※建築着工統計調査の2023年データをもとに試算
また、国土交通省の建築工事デフレーター（年次）によると、2015年以降の建築費は上昇傾向にあります。建築工事費デフレーターとは、2015年を基準（100）に建築工事費にかかる金額の変動がわかる指標です。
以下は、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造それぞれの指標をグラフにまとめたものです。2015年から2023年にかけて、どの建物構造でも実質の建築費は高騰しているのがわかります。
※国土交通省｜建設工事費デフレーター（年次）をもとに作成
中古：アパートの取得費用
中古アパートを経営するケースでは、物件の取得費用がかかります。
健美家が集計した市場動向によると、一棟アパートの価格は、7,767万円（利回り8.15％）となっています。（2024年4〜6月）
参考：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）
中古アパートの販売価格は、築年数や立地、利回りなどによって異なるため、決まった単価がありません。
たとえば、沖縄県宮古島市のアパート一棟（築3年・利回り約6%・9戸）ならば、1億8,000万円ほどで販売されるケースがあります。
しかし、横浜市金沢区のアパート一棟（新築・利回り約7%・9戸）ならば、9,250万円ほどで販売されているケースもあるようです。
その差は8,750万円ほどです。同じ戸数・近い利回りであっても、販売価格は大きく変わります。
※上記は2024年7月時点の金額です
その他の初期費用
新築アパートの場合は、建築費用の10%ほどが諸費用の目安とされています。また中古アパートの場合、諸費用の目安は物件価格の7〜10%が一般的です。
アパート経営の諸費用の内訳は、以下のようなイメージになります。
- 設計費：建築費の1〜3%（※）
- 測量費：約20〜30万円（※）
- 地盤調査：約30〜50万円/1ヵ所（※）
- 水道分担金：約100〜500万円（※）
- 不動産取得税：固定資産税評価額 × 3％
- 登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4％
- 所有権保存登記：約1〜5万円（※）
- 所有権移転登記費用：固定資産税評価額 × 2%（中古物件のみ）
- 司法書士への依頼料：約5〜10万円
- 印紙税：約1〜6万円
※中古アパートを購入する場合は不要
たとえば、100坪の土地に60坪分の重量鉄骨造2階建てアパートを建てる場合は、建築費が約6,000万円（= 100万円 × 60坪）になります。
その場合、諸費用の総額は約570万円です。
なお、八王子市にある公示価格が120,900円/㎡の住宅地と仮定しています。建物は建築費用の60％、土地は価格の70%として固定資産税評価額をそれぞれ計算しています。
- 330㎡（約100坪）の土地価格：約3,990万円
- 建物の固定資産税評価額：約3,600万円
- 土地の固定資産税評価額：約2,800万円
- 設計費：約60万円（1%で換算）
- 測量費：約30万円
- 地盤調査：約150万円（30万 × 5ヵ所）
- 水道分担金：約100万円
- 不動産取得税：約192万円
- 登録免許税：約26万円
- 所有権保存登記：約1万円
- 司法書士への依頼料：約10万円
- 印紙税：約1万円
関連記事：100坪の土地に建てられる家の間取りや広さは？購入するデメリットも紹介
アパート経営の維持費
アパート経営の維持費には、定期的に必要になるものと、随時必要になるものの2種類があります。
初期費用だけでなく維持費もあらかじめ把握しておくと、アパート経営に失敗しにくくなるでしょう。ここではそれぞれの維持費用が、いくら程度になるのかを解説します。
定期的にかかる費用
アパート経営で定期的にかかる費用としては、以下が挙げられます。
- 管理費用：家賃の約5%
- 光熱費：約1万円/1ヶ月
- 損害保険料：約20〜50万円
- 所得税：課税所得に対して0〜45%
- 固定資産税：固定資産税評価額 × 1.4％/年
- 都市計画税：固定資産税評価額 × 0.3％/年
60坪のアパート（2DK/6部屋）を例にして試算しています。ただし注意点は、同じ条件のアパートでも、維持費が一概に同じになる訳ではないことです。
たとえば所得税の金額は、前年度の収入によって1円単位で変わります。また、管理費用も入居者数によって変わるでしょう。
参考：
国税庁｜No.2260 所得税の税率
総務省｜固定資産税の概要
総務省｜都市計画税
随時かかる費用
アパート経営で随時かかる費用としては、以下が挙げられます。
- 修繕/リフォーム費用
- 仲介手数料
修繕やリフォームのための費用は、その内容や規模によって異なります。しかし、大まかにかかる費用は以下のようになるでしょう。
- キッチン：約80〜150万円
- 浴室：約70〜120万円
- トイレ：約20〜40万円
- リビング：約30〜100万円
- ダイニング：約60〜90万円
また、仲介手数料は入居者を斡旋した不動産会社に支払う費用です。家賃の0.5ヶ月分、または1ヶ月分を支払うケースが多いようです。なお、仲介手数料は消費税も支払う必要があります。
アパート経営に必要な自己資金
アパート経営に必要な自己資金は、一般的に初期費用の10〜30%ほどとされています。ここでは以下の2つのケースにおいて、必要な自己資金を試算してみます。
- 土地ありの場合
- 土地なしの場合
本章で紹介するシミュレーションを見ると、自己資金をいくら用意すればいいのか把握しやすいでしょう。
土地ありの場合
まず、土地をもともと所有している場合でシミュレーションをします。すでに持っている100坪の土地に、60坪のもう木造アパートを建設すると仮定すると、自己資金は約462〜1,386万円必要になります。
その試算は以下の通りです。
- 土地：0円（100坪）
- 木造アパート：60坪 = 約4,200万円（70万円 × 60坪で試算）
- 設計費：約42万円（1%で換算）
- 測量費：約30万円
- 地盤調査：約150万円（約30万 × 5ヵ所）
- 水道分担金：約100万円
- 不動産取得税：約76万円
- 登録免許税：約10万円
- 所有権保存登記：約1万円
- 司法書士への依頼料：約10万円
- 印紙税：約1万円
- 建築費は前述の建築着工統計調査をもとに坪当たり70万円と仮定
- 地盤調査は建物四隅と中心部の5ヵ所で実施
- 固定資産税評価額を建築費の60％（2,520万円）として不動産取得税と登録免許税を算出
これらを合計すると、初期費用は約4,620万円です。自己資金は初期費用の10〜30%ほどとされているため、約462〜1,386万円用意する必要があります。
土地なしの場合
土地ありの場合と同じ条件で試算すると、土地を所有していない場合、アパート経営の自己資金は約871〜2,612万円まで上がります。
土地を持っていない方は、初期費用に土地の取得費用とそれにかかる税金が含まれるためです。
たとえば、八王子の330㎡（約100坪）の土地を取得する場合、約3,990万円が必要です。
そして、固定資産税評価額を土地価格の70%として計算すると、以下の不動産取得税と登録免許税がそれぞれかかります。
- 不動産取得税：約84万円
- 登録免許税：約11万円
すると、アパート経営の初期費用は、前述した約4,620万円に約3,990万円と約95万円を足して、約8,705万円になります。
自己資金は、初期費用である約8,705万円の10〜30%なので、871〜2,612万円ほどかかります。
アパート経営ではアパートローンを借りられる
アパート経営の初期費用を自己資金で補えない場合は、アパートローンの利用を検討しましょう。ただし、アパートローンを借りるときは、以下をしっかり確認する必要があります。
- アパートローンの金利
- アパートローンの借入先
- アパートローンの借入可能額
- アパートローンの融資期間
それぞれ順番に見ていきましょう。
アパートローンの金利
アパートローンの金利には「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。それぞれの違いは、以下の通りです。
◾️変動金利
変動金利とは、経済状況や金融市場によって変化する金利です。固定金利と比較して、金利が低く設定されています。
しかし、金利の変動によって返済総額が変わるため、当初予定していた返済計画とかけ離れてしまう恐れがあります。
なお、金利の急激な変動を緩和する激変緩和措置が定められているため、毎月の返済額が急に変わることはありません。金利が下落している場合は、当初の返済額より支払総額が少なくなる可能性があります。
◾️固定金利
固定金利とは、一定期間または全期間で金利が変わらない金利のことです。固定金利には「全期間固定金利」と「当初固定金利」の2種類があります。
- 全期間固定金利：返済開始から終了まで金利が固定
- 当初固定金利：一定期間金利が固定
全期間固定金利は、支払期間のすべての金利が固定されます。金利が変わらないため、安定した返済計画を立てることが可能です。ただし当初固定金利より、金利が高く設定されています。
また当初固定金利には、あらかじめ決められた期間が終わると変動金利にするか、固定金利にするか選択することが可能です。金利の固定期間には、1年・5年・20年など複数の選択肢が用意されており、長くなるほど金利は高くなります。
アパートローンの借入先
アパートの借入先には、以下のような種類があり、それぞれ審査基準や金利が異なります。
| 借入先 | 金利 | 審査基準 |
|---|---|---|
| 政府系金融機関 | 1.35~3.15% | 厳しい |
| メガバンク | 1.8~5.85% | 厳しい |
| 地方銀行 | 2.5~3.4% | 通りやすい※ |
| 信用金庫 | 2.5~3.5% | 通りやすい※ |
| ノンバンク | 3~4.5% | 通りやすい※ |
2024年7月時点
※あくまで政府系金融機関やメガバンクと比較した場合で、状況により審査に通らないケースもあります。
借入先を決めるときは、まずは比較的金利が低い「政府系金融機関」や「メガバンク」からチャレンジしましょう。
参考：
日本政策金融公庫｜国民生活事業（主要利率一覧表）
みずほ銀行｜ローン金利情報
三井住友信託銀行｜金利一覧
香川銀行｜ローン金利
室蘭信用金庫｜むろしんアパートローン
セゾンファンデックス｜不動産投資ローン
三井住友トラスト・ローン&ファイナンス｜アパートローン
アパートローンの借入可能額
アパートローンの借入可能額とは、金融機関で借りられる金額の上限のことです。
金融機関は以下のような要素で、借入可能額を決めます。
- アパートの想定利回り
- 個人の年収/属性
- 経営実績
- 家族構成
- 資産
アパートの経営者は、その範囲内で借入を行うことが可能です。
借入可能額は年収の10〜30倍が一般的とされています。なお、年収が500万円以下の場合は、アパートローンを借りられないケースが多くなります。
アパートローンの融資期間
アパートローンの融資期間は、任意で設定できません。
以下の法定耐用年数に連動して設定されるのが一般的です。
- 木造：22年
- 鉄骨造（肉厚3mm以下）：19年
- 鉄骨造（肉厚3~4mm）：27年
- 鉄骨造（肉厚4mm以上）：34年
- 鉄筋コンクリート造：47年
手元に多くのお金を残すには、融資期間が長くなるため、法定耐用年数が長い物件を選ぶといいでしょう。
また、中古アパートを取得するときは、築年数を確認する必要があります。築年数が法定耐用年数を超えていると、融資を受けにくいためです。
アパート経営のリスクや注意点
アパート経営を行う前には、リスクや注意点も把握しておきましょう。たとえば、以下のようなリスクや注意点があります。
- 空室のリスク
- 老朽化によるリスク
- 金利上昇のリスク
アパート経営のリスクがわかっていると、適切な対処ができます。
それぞれ解説していきます。
空室のリスク
アパート経営には空室リスクが伴います。空室が増えると家賃収入が減るため、ローン返済に苦労したり、家賃を下げて集客しなければならなかったりするかもしれません。
そのため、アパート経営を行うときは、空室リスクを下げることが重要です。空室が発生する原因には、主に以下が挙げられます。
- 家賃が高い
- 立地が悪い
- 建物が老朽化している
アパート経営を行う前に周辺アパートの家賃や、住みやすい立地などを調査し、空室リスクを下げるようにしましょう。
老朽化によるリスク
アパート経営には老朽化によるリスクもあります。アパートが老朽化すると、修繕やリフォームが必要になったり、入居者が減ってしまったりするためです。
マンションの事例ですが、大規模修繕工事の回数と築年数の関係について、国土交通省の調査があります。
それによると、1回目が築15年以下、2回目が築26〜30年、3回目は築41年以上で実施されている割合がもっとも多くなっています。
出典：国土交通省｜令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査
アパートとマンションで異なる部分もありますが、おおよそ15年ごとに大規模な修繕が必要になる可能性があるといえるでしょう。
加えて、規模の小さな修繕やリフォームも必要になるはずです。修繕・リフォーム費用は、その規模によって異なりますが、老朽の程度によっては大きな出費になるでしょう。
また、老朽化が進むと、周囲のより新しいアパートに入居者が流れる可能性があります。家賃収入が減ることにつながるため注意が必要です。
金利上昇のリスク
「全期間固定金利」以外でアパートローンを組むと、金利が上昇するリスクがあります。金利が上昇した場合、支払総額が増え、返済計画に悪影響を及ぼす可能性があるでしょう。
金利上昇のリスクへの対策は「全期間固定金利で借りる」または「十分な自己資金を持っておく」の2パターンです。
全期間固定金利は返済開始から終了まで金利が変動しません。そのため、安定した返済計画を立てることが可能です。
また、自己資金に余裕があると、金利が上昇しても資金繰りに苦しまないでしょう。
アパート経営に関するよくある質問
アパート経営でよくある質問について回答します。
- アパート経営はやめたほうがいいですか？
- アパート経営は何年で黒字になりますか？
- アパート経営以外のおすすめの土地活用ビジネスは何ですか？
よくある疑問点を把握しておくと、アパート経営をスムーズに始められるでしょう。
アパート経営はやめたほうがいいですか？
集客を行って空室を埋める自信があり、安定した家賃収入を得られると試算できるのならば、アパート経営を行ってもよいでしょう。
ただし、以下のようなケースではやめたほうがよい場合が多いでしょう。
- 空室のアパートが近くに多くある
- 周囲に住んでいる人が少ない
- 自己資金が少なくローンを借りられない
- 土地が狭く、アパートを建てられない
もし、このような条件でアパート経営を行う場合は、通常のやり方で成功するのは難しいでしょう。
関連記事：土地活用としてアパート経営はあり？コインランドリー経営もおすすめ
アパート経営は何年で黒字になりますか？
アパート経営が黒字になるまでは、10〜15年ほどかかるのが一般的です。なぜなら、アパート経営の実質利回りは5〜8％ほどであるといわれているためです。
健美家が集計した市場動向でも、一棟アパートの利回りは「8.15%」となっています。（2024年4〜6月のデータを参考）
参考：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）
たとえば、下記のような条件でアパートを経営したと仮定します。
- 建物面積：100坪
- 部屋数：10部屋（2DK）
- 家賃：8万円
- 稼働率：90％
- 初期費用：約8,705万円
- 維持費（年間）：約230万円
家賃収入は年間で864万円になるため、実質利回りは以下のように計算可能です。
（家賃864万円 − 維持費230万円）÷ 初期費用8,705万円 × 100 = 約7.3%
利益が約634万円（家賃 − 維持費）、初期費用を回収するのにおよそ14年（初期費用 ÷ 利益）かかります。
アパート経営以外のおすすめの土地活用ビジネスは何ですか？
アパート経営以外のおすすめの土地活用ビジネスには、コインランドリー経営と駐車場経営が挙げられます。
以下にそれぞれの初期費用の目安と、平均的な利回りを比較しております。
| 事業 | 初期費用 | 利回り |
|---|---|---|
| アパート経営 | 約8,000万円 | 5〜8% |
| コインランドリー経営 | 約3,000万円 | 12〜15% |
| 駐車場経営 | 約0〜500万円 | 4% |
※土地の広さを100坪と仮定します。
初期費用を抑えたいならば駐車場経営、利回りが高く安定性を求めるならコインランドリーがおすすめです。
関連記事：コインランドリー開業の初期費用はいくら？開業手順6ステップも紹介
アパート経営を検討されている方にはコインランドリー経営もおすすめ
アパート経営の初期費用は、以下のようになります。
- 新築の建築費：1坪当たり約60〜110万円
- 中古物件の取得費：約7,800万円
- 諸費用：建築費/取得費の約10%
これらの初期費用を用意できない場合には、アパートローンの利用を検討してみてください。借入可能額の目安は年収の10〜30倍ほどのため、自己資金が不足していても経営を行えるでしょう。
しかし、初期費用のハードルが高く、経営を迷っている方もいるのではないでしょうか？そのような方は、コインランドリー経営もご検討ください。
コインランドリー経営は、15〜20坪ほどの小型店から始められ、その初期費用は2,000〜2,500万円ほどです。
また、利回りが12〜15%とアパート経営に比べて高いため、安定した経営を行えます。エレクトロラックス・プロフェッショナルでは、コインランドリー経営を始める方に向けて、無料のセミナーを開催しています。
初期費用の抑え方や運営方法のノウハウなどを紹介しているため、ご興味のある方は、お気軽に覗いてみてください。