「土地を活用して駐車場経営をすると儲かるのかな？」と考える方もいるのではないでしょうか？
駐車場経営は初期費用がかかりにくいため、誰でも始めやすい土地活用ビジネスです。
ただし、デメリットを把握しておかないと「他の業種のほうが自分に合っていた…」と後悔する恐れがあるでしょう。
そこで本記事では、駐車場経営のメリット・デメリットや、他の土地活用ビジネスとの比較を紹介します。
本記事を読むと、自分の価値観に合うビジネスを見つけられ、失敗せずに土地活用を行えます。
なお、土地活用ビジネスならばコインランドリー経営がおすすめです。
エレクトロラックス・プロフェッショナルでは、コインランドリーのノウハウを提供していますので、お気軽にご相談ください。
土地活用で駐車場経営は儲からない？
土地活用ビジネスとしての駐車場経営は、アパート経営やコインランドリー経営などの他業種に比べて儲かりません。
土地の利用効率が悪いためです。
ただし、年収が低い分、初期費用やランニングコストがかからないため、低リスクといえるでしょう。
駐車場経営の初期費用
駐車場経営の初期費用は0〜500万円ほどです。
ただし、規模や依頼する会社により初期費用は異なるため、一概にはいえません。
駐車場経営の場合は、アスファルト塗装や車止め、ライン引きなどで初期費用がかかります。
たとえば、8台規模/60㎡の土地を所有している場合は、112.8万円ほどかかる可能性があります。
◾️初期費用の内訳の事例
- アスファルト塗装：30万円（5,000円×60㎡）
- 車止め：4.8万円（6,000円×8台）
- 精算機：50万円
- ライン引き：8万円
- 看板・照明：20万円
上記に加えて、土地を購入する場合は、その費用もかかります。
西東京の土地を購入する場合、土地の価格は1㎡あたり37.5万円です。60㎡に換算すると、2,250万円ほどかかります。
ただし、後述する土地を専門業者に借り上げてもらう「一括借り上げ方式」で経営を行う場合、初期費用はかかりません。
駐車場経営の年収
駐車場経営の年収は一概にはいえません。
駐車場の規模や稼働率、料金体系、立地などによって、年収に大きな差があるためです。
そこで、以下の6つの条件を定めて、年収のシミュレーションを行いました。
- 場所：西東京
- 月極駐車場の料金：16,215円/台
- 稼働率：80%
- 敷地面積：120㎡
- スペース/台：15㎡
- 駐車場台数：8台
上記の数値を基にして年収を算出すると、計算式は以下のようになります。
- 月売上：16,215円 × 8台 × 80% = 103,776円/月
- 年売上：103,776円 × 12ヶ月 = 1,245,312円/年
60㎡の土地で8台の駐車スペースがある駐車場を経営した場合、年間売上は約124.5万円になります。
※1台あたりのスペースや稼働率は、国土交通省と総務省の以下データを参考にして、算出しています。
参考：
国土交通省｜駐車場設計・施工指針について
総務省｜駐車場整備事業における抜本的な改革の方向性
CarParking
駐車場経営の利回り
月極駐車場の平均利回りは4%ほどとされています。
ここでは、前述した初期費用と年間売上を基に利回りを試算します。
- 初期費用：23,628,000円（土地：22,500,000円/諸費用：1,128,000円）
- ランニングコスト：411,628円/年
- 年間売上：1,245,312円
ランニングコストは以下のように仮定します。
- 管理費用：年売上の10%ほど ＝ 約100,000円
- 固定資産税：固定資産税評価額 × 1.4% = 220,500円
- 都市計画税：固定資産税評価額 × 0.3% = 47,250円
- 所得税：約43,878円
固定資産税評価額は土地価格の7〜8割とされているため、ここでは15,750,000円（=7割）とします。
また、課税所得が195万円以下の場合、所得税の税率は5%です。
上記のケースだと、「売上1,245,312円 – 367,750円（総経費より所得税を差し引いた金額） = 815,562円（課税所得）」と計算できます。
課税所得815,562円の税率5%なので、所得税は約43,878円となります。
よって、ランニングコストの合計は、年間411,628円です。
これらの数字から利回りを計算すると、その計算式は以下のようになります。
- 表面利回り：1,245,312円 ÷ 23,628,000円 × 100 = 5.27%
- 実質利回り：（1,245,312円 – 411,628円） ÷ 23,628,000円 × 100 = 3.53%
表面利回りとは、初期投資に対する年間売上の割合です。
実質利回りとは、初期投資に対する純収入の割合を指します。
なお、すでに土地を所有している場合は、実質利回りは73.91%になります。
（1,245,312円 – 411,628円） ÷ 1,128,000円 = 73.91%
土地活用における駐車場経営の業態
土地活用として駐車場経営を行う際には、その業態を決める必要があります。
駐車場経営の業態は、以下の2通りです。
- 月極駐車場
- コインパーキング
それぞれの特徴を解説します。
月極駐車場
月極駐車場とは、1ヶ月単位で貸し出すタイプの駐車場です。顧客とは1ヶ月単位で契約し、オーナーは毎月一定額を徴収します。
自宅に駐車スペースがないケースや、通勤で長期間に渡って車を駐車するスペースが必要なケースなどで利用されます。
たとえば、高層マンションやアパート、オフィス街の近くの土地は、月極駐車場として活用しやすいでしょう。
月極駐車場の管理方式は、自主管理方式と管理委託方式、一括借り上げ方式の3種類です。管理方式については、のちほど詳しく解説します。
コインパーキング
コインパーキングとは、車両を固定するロック板と全自動精算機を利用することにより、24時間無人で経営できる駐車場です。
専門設備を用意する必要があるため、月極駐車場に比べて初期費用が高くなります。
また、月極駐車場のように長期契約ではないため、場所によっては収益が安定しない可能性があります。
コインパーキングが向いている立地は、駅前や商業地、繁華街などです。車の出入りが激しいため、稼働率が高まりやすいでしょう。
コインパーキングの管理方式も、自主管理方式と管理委託方式、一括借り上げ方式の3種類です。こちらは次章で紹介します。
土地活用における駐車場経営の管理方式の違い
土地活用にけおける駐車場経営の管理方式の違いを把握すると、自分の価値観にあった経営を行うことが可能です。
駐車場経営の管理方式は以下の3つです。
- 自主管理方式
- 管理委託方式
- 一括借り上げ方式
それぞれ順番に解説していきます。
自主管理方式
自主管理方式とは、駐車場の経営や管理をすべて自分で行う方式です。
自主管理方式のメリットは、収益が100%自分のものになることです。業務を代行する専門業者を挟まないため、諸経費を差し引いた収益がすべて手元に残ります。
デメリットは、管理をすべて自分で行うため手間がかかることです。駐車場の清掃や集客、集金などを自分で行う必要があります。このため、オーナーは駐車場を定期的に見回りを行う必要があるでしょう。
| メリット | ・収益を100%手に入れられる |
| デメリット | ・管理の手間がかかる |
管理委託方式
管理委託方式は、駐車場の経営をオーナーが行い、管理を専門業者に依頼する方式です。
管理委託方式のメリットは、管理の手間が省けることです。清掃や防犯、見回りなどを専門業者が行うため、オーナーは駐車場に頻繁に出向く必要がありません。
デメリットは、管理委託料が発生するため収益が減ることです。自己管理方式だと収益をすべて手元に残せますが、管理委託方式では売上の5〜10%ほどを支払う必要があります。
収益性よりも管理の手間が省けることを求めるならば、管理委託方式がおすすめです。
| メリット | ・管理の手間が省ける |
| デメリット | ・管理委託料を支払う必要がある |
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式は、専門業者が土地を借り上げ、オーナーは毎月一定の賃料を受け取る方式です。
メリットは、初期費用がほとんどかからないこと、売上が駐車場経営に左右されないことの2つです。専門業者が土地を借り上げてから設備を整えるため、オーナーは初期費用がかかりません。また、売上に関わらず、毎月一定の収益を得られます。
デメリットは、収益性が低いことです。駐車場経営の月売上が10万であっても、100万円であっても、支払われる賃料は変わりません。専門業者は利益を確保するために、想定される売上よりも賃料を低く設定します。このため、収益性が低くなります。
| メリット | ・初期費用がほとんどかからない ・収益が安定している |
| デメリット | ・収益性が低い |
土地活用として駐車場経営を行う4つのメリット
メリットを把握すると、駐車場経営が自分の土地や価値観に合っているかを判断できます。
ここでは土地活用として駐車場経営を行うメリットは、以下の4つです。
- 初期費用が少ない
- 他業種への切り替えが簡単にできる
- 狭い土地でも営業できる
- 災害リスクが少ない
それぞれ順番に解説していきます。
1. 初期費用が少ない
駐車場経営を行うメリットは、他の土地活用に比べて初期費用が少ないことです。
前述の通り、駐車場経営の初期費用は、0〜500万円ほどとされています。
これに対して、他の土地活用ビジネスの初期費用は、以下の通りです。
- コインランドリー経営：2,000〜2,500万円
- 賃貸アパート経営：2,800〜3,600万円
- 太陽光発電：100万円
上記の初期費用は、事業の規模によって異なります。そのため、一概に駐車場経営の初期費用が低いとはいえません。
ただし、多くの場合に初期費用を500万円以内に収められることを考えると、他業種よりも相対的に安いといえるでしょう。
関連記事：コインランドリー開業の初期費用はいくら？開業手順6ステップも紹介
2. 他業種への切り替えが簡単にできる
駐車場経営は、他業種への切り替えが簡単にできるメリットもあります。
店舗がいらず、設備もほとんど不要なので、他業種へ切り替え時の撤去が容易に行えるのです。
また、事前に契約会社や顧客に契約解除の通知をしておけば、1ヶ月ほどで駐車場経営を辞めることも可能です。
たとえば、小売店からアパート経営に切り替える場合、設備や商品の処分や店舗の改装などが必要になります。
一方、駐車場経営は建物や設備がない分、他業者への切り替えが行いやすいのが特徴です。
3. 狭い土地でも営業できる
駐車場経営は、狭い土地でも始められます。
小売店の店舗や賃貸アパートを建設できないような土地でも問題ありません。
たとえば、面積が10坪ほどの土地があれば、自動車2〜3台分の小規模駐車場として運営できます。
10坪ほどの土地で賃貸アパート経営を行っても、部屋数が少なくなってしまうため、初期費用のわりに賃料を得られないでしょう。
狭い土地を所有しているならば、駐車場経営がぴったりです。
4. 災害リスクが少ない
駐車場経営には、災害リスクが少ないメリットがあります。
建物を建設しなくてもよいため、地震による倒壊のリスクを避けられます。倒壊した建物を建て直して経営を再開する場合は、多額の費用を要しますが、駐車場経営ならばその心配がありません。
駐車場経営の災害被害としては、地震によるアスファルトのひび割れや、大雨による浸水などが挙げられます。しかし、アスファルトの修繕には、建物を建て直すほどの費用はかかりません。
これらのことから、駐車場経営は災害による損失が小さいといえるでしょう。
土地活用として駐車場経営を行う2つのデメリット
土地活用として駐車場経営を行うときのデメリットは、以下の2つです。
- 税金の軽減措置が適用されない
- 土地の利用効率が悪いため収益性が低い
それぞれ解説します。
1. 税金の軽減措置が適用されない
駐車場経営には、税制上の優遇措置がありません。
賃貸アパートやコインランドリー経営だと、店舗を建設することで固定資産税や相続税の軽減措置を受けられます。
しかし、駐車場経営だと軽減措置がないため、税金を満額支払う必要があります。
土地の評価額が高い場合は、駐車場経営ではなく賃貸アパートやコインランドリー経営がおすすめです。
2. 土地の利用効率が悪いため収益性が低い
駐車場経営は、他業種に比べて土地の利用効率が悪いため、収益性が低いデメリットがあります。
駐車場は、賃貸アパートのように土地を立体的に活用できません。
コインランドリー経営ならば、自動車1台分の面積に、洗濯機と乾燥機を各2〜3台の設備を置けます。
自動車1台で1時間800円を得るのと比較して、コインランドリー経営ならば洗濯&乾燥機3台で1時間1,200円ほどの利益がでるでしょう。
駐車場経営を始める流れ4STEP
駐車場経営の始め方を把握して、スムーズに行動できるようにしましょう。
ここでは駐車場経営を始める流れについて、4つのステップにわけて紹介します。
- 環境を整備する
- 集客する
- 利用者と契約を締結する
- 駐車場を適切に管理する
駐車場経営を前向きに検討している方は、ぜひ順番にご覧ください。
1. 環境を整備する
まずは、駐車場として経営できる環境を整備する必要があります。
土地が草木に覆われている場合は、それらを除去して地盤を固めます。地盤が緩い場合は、専門業者に地盤改良工事を依頼するとよいでしょう。
その上で、土地に砂利を引いたり、アスファルトを敷いたりする必要があります。車を駐車できる環境が整ったら、ラインを引く、車止め・看板を設置するなどし、経営できるようにしましょう。
2. 集客する
駐車場経営の環境が整ったら、集客をする必要があります。
集客の手法としては、主に以下が挙げられます。
| 手段 | 手法 |
| オフライン | ・チラシ配り ・新聞への掲載 ・のぼりの設置 ・看板の設置 |
| オンライン | ・リスティング広告の出稿 ・SEOの実施※1 ・MEOの実施※2 ・まとめサイトへの掲載 |
これらの手法は、土地の立地に合わせて行うのがよいでしょう。
たとえば、土地が交通量の多い道路に面している場合は、のぼりや看板を設置するのが効果的です。一方、住民から認知されにくい場所にあるならば、MEOやチラシ配りを行うのがおすすめです。
土地に合わせて集客方法を変えることに留意してください。
※1：検索結果ページで自社のWebサイトを上位表示させるための施策
※2：Google Mapで自社のWebサイトを上位表示させるための施策
3. 利用者と契約を締結する
集客活動の結果、地域住民から依頼がきたら契約を締結する必要があります。
利用者に申込書や契約書を記載してもらい、契約を行います。
このとき、支払い方法や契約期間、解約に関する注意事項などをしっかりと説明しましょう。また、駐車場の契約においては、借地借家法が適応されないため、利用者との解約がしやすいことも案内する必要があります。
借地借家法とは土地や建物を借りる際に適用される法律です。賃貸借に関する権利や契約の更新・解約・期間などについて定められています。
なお、コインパーキングの場合は、利用するごとに精算機で支払いを行うため、契約を締結する必要がありません。
4. 駐車場を適切に管理する
駐車場の利用者が集まると、適切に管理することが求められます。
草木が生い茂っていたり、車止めの位置がズレていたりすると、駐車場を利用してもらえない恐れがあるためです。
利用者に長く利用してもらうには、ゴミ拾いや草むしり、設備の清掃などの管理を定期的に行い、駐車場をきれいな状態に保つことが大切です。
また、無断駐車が起きないように、定期的に停められている車の確認を行う必要もあります。
土地活用としての駐車場経営に失敗しないコツ
駐車場経営に失敗しないコツがわかると、安定した売上を維持できるようになります。
ここでは失敗しないコツを3つ紹介します。
- 駐車場経営に向いている土地を把握する
- 適切な料金を設定にする
- 初期費用をできるだけ減らす
それぞれ順番に見ていきましょう。
駐車場経営に向いている土地を把握する
駐車場経営に失敗しないためには、向いている土地を把握することが重要です。
以下に例として示すような土地ならば、駐車場経営に向いているといえるでしょう。
- 住宅地やオフィス街の近くにある
- 駅や病院、商業施設、繁華街などが近くある
- 道路への出入りがしやすい
住宅地やオフィス街の近くに土地を所有しているならば、継続的に利用してくれる住民が対象になります。そのため、月極駐車場を経営するのがよいでしょう。
駅や病院、商業施設、繁華街などが土地の近くにある場合は、コインパーキングが向いています。継続的に利用する人よりは、お出かけや通院のときだけ利用する方がメインターゲットになるためです。
適切な料金を設定にする
駐車場経営に失敗しないためには、適切な料金設定を行うことが大切です。
料金が地域の競合他社に比べて高いと、利用者を確保できず、空車率が高くなる可能性があるためです。
空車率が高くなると、赤字になる恐れがあります。近くのコインパーキングや月極駐車場の賃料を把握して、相場価格を設定しましょう。
また、コインパーキングを経営する場合は、最大料金にも気をつける必要があります。利用者のなかには、最大料金を確認して停めるかどうかを決めるケースがあるためです。
初期費用をできるだけ減らす
初期費用をできるだけ減らすと、駐車場経営に失敗しにくくなるでしょう。初期費用が低くなると利回りがよくなり、初期投資の回収が早くなります。
駐車場経営においては、アスファルトや車止めを使用しないことが、初期費用の減少につながります。
また、管理方式を「一括借り上げ方式」にすると、初期費用がほとんどかかりません。コインパーキングの場合は、自動精算機をレンタルすることで初期費用を抑えられるでしょう。
上記のような手段を用いて初期費用を減らすことを意識してください。
その他の土地活用ビジネスと駐車場経営を比較
その他の土地活用ビジネスと駐車場経営を比較すると、自分の価値観に合った業種を選択できるでしょう。
以下の土地活用ビジネスと比べていきます。
- コインランドリー経営
- アパート経営
- 太陽光発電
順番に紹介します。
コインランドリー経営
コインランドリー経営と駐車場経営の初期費用や年収を比較します。
| 比較項目 | コインランドリー経営 | 駐車場経営 |
| 初期費用 | 2,000〜2,500万円 | 0〜500万円 |
| 年収 | 300〜400万円 | 100〜400万円 |
| ランニングコスト | 30万円 | 2〜4万円 |
| 土地面積 | 3坪〜 | 10坪〜 |
| 税制の優遇措置 | あり | なし |
※駐車場経営の年収/ランニングコストについては、前述した内容を基に仮定しています。
コインランドリー経営は初期費用が高いですが、安定した収益性があったり、税制の優遇措置を受けられたりします。
固定資産税や相続税の節税につながるため、所有する土地の評価額が高い場合は、コインランドリーがおすすめです。
関連記事：コインランドリー開業の初期費用はいくら？開業手順6ステップも紹介
アパート経営
賃貸アパート経営と駐車場経営の初期費用や年収を比較します。
| 比較項目 | 賃貸アパート経営 | 駐車場経営 |
| 初期費用 | 3,500〜4,000万円 | 0〜500万円 |
| 年収 | 700〜800万円 | 100〜400万円 |
| ランニングコスト | 家賃収入の20〜30% | 2〜4万円 |
| 土地面積 | 50坪〜 | 10坪〜 |
| 税制の優遇措置 | あり | なし |
※駐車場経営の年収/ランニングコストについては、前述した内容を基に仮定しています。
賃貸アパート経営を行う場合、人口流入の多い地域の土地でないと、失敗する可能性があるでしょう。
また、経営に成功したときの年収は大きいですが、その分初期費用も高いので、参入には慎重になる必要があります。
太陽光発電
太陽光発電と駐車場経営の初期費用や年収を比較します。
| 比較項目 | 太陽光発電 | 駐車場経営 |
| 初期費用 | 100万円 | 0〜500万円 |
| 年収 | 500万円ほど | 100〜400万円 |
| ランニングコスト | 5,000円/kW | 2〜4万円 |
| 土地面積 | 5坪〜 | 10坪〜 |
| 税制の優遇措置 | あり | なし |
※駐車場経営の年収/ランニングコストについては、前述した内容を基に仮定しています。
太陽光パネルは、駐車場経営のようなお客様商売ではありません。
そのため、人が訪れないような土地や山でも事業を行えます。
関連記事：田舎の土地活用ビジネスのアイデア10選！失敗例・注意点4つと成功事例も解説
土地活用としての駐車場経営に関するよくある質問
駐車場経営に関するよくある質問がわかると、スムーズな経営を行うことにつながります。
ここでは、以下の3つのよくある質問に答えます。
- コインパーキングと月極駐車場ではどちらが儲かりますか？
- 空き地を駐車場にしたら固定資産税はいくらになりますか？
- 50坪の土地に駐車場を建てたら何台停められますか？
駐車場経営の悩みごとを減らすためにも、ぜひよくある質問をチェックしてください。
コインパーキングと月極駐車場ではどちらが儲かりますか？
コインランドリーと月極駐車場のどちらが儲かるかというのは、土地によって異なります。
駅前や繁華街の土地ならば、コインパーキングのほうが儲かる可能性が高いです。
一方、地方の住宅地の土地ならば、月極駐車場のほうが収益を得られやすいでしょう。
空き地を駐車場にしたら固定資産税はいくらになりますか？
空き地を駐車場として活用した場合、その土地にかかる固定資産税率は原則1.4%です。
土地の固定資産税評価額が1,000万円の場合、固定資産税は14万円になります。
計算式は以下の通りです。
固定資産税：1,000万円 × 0.014（1.4%）= 14万円
空き地を駐車場にする場合は、固定資産税の軽減措置を受けられません。賃貸アパートや住宅を建てるならば「住宅用地の特例」が適用されるため、固定資産税が6分の1になります。
そのため、賃貸アパートや住宅に比べると、特例を受けられない分、固定資産税が6倍になります。
なお、駐車場が市街化区域にある場合は、都市計画税もかかるため「固定資産税評価額 × 0.3%」の税率が課されることも留意しましょう。
50坪の土地に駐車場を建てたら何台停められますか？
50坪の土地に駐車場を建てると、普通乗用車であれば9〜10台ほど停められます。
駐車場には1台あたり長さ6mと幅2.5mの「車室」と、駐車場内で車が通る3.5m〜5.5mの「車路」が必要です。
国土交通省によると、普通乗用車1台分に必要な駐車場の広さは4.5坪とされています。そのため、50坪の土地を駐車場を経営するならば、9〜10台ほど停めることが可能です。
土地活用で失敗したくない方はコインランドリー経営もご検討ください
駐車場経営は初期費用がかからないため、土地活用がはじめての方でも参入しやすい領域といえます。しかし、安定性はあっても収益が少なくなってしまうでしょう。
土地活用で失敗したくない方は、安定性を重視するのか、収益性を重視するのかを把握して、自分に向いているビジネスを行うことが重要です。
どのように土地を活用しようか迷っている方は、コインランドリー経営もチェックしてみてください。
コインランドリー経営は景気に左右されにくく、駐車場経営に比べて収益性が高いビジネスです。
エレクトロラックス・プロフェッショナルでは、経営ノウハウや初期投資の抑え方、集客の方法などを伝える無料のセミナーを開催しています。
コインランドリー経営がはじめてで、何から始めればよいかわからない方は、お気軽にご相談ください。