「土地活用として貸し倉庫経営を行うと儲かるのかな…」と考える方もいるのではないでしょうか？
貸し倉庫経営は、賃貸アパート経営のように膨大な初期費用が不要なので、リスクが小さい土地活用ビジネスとしておすすめです。
しかし、メリット・デメリットを把握しないと貸し倉庫の経営に失敗してしまう可能性が高まるでしょう。
そこで本記事では、貸し倉庫経営の種類や形態、メリット・デメリット、失敗しないポイント、その他の土地活用ビジネスなどを紹介します。
本記事を読むと、あなたの土地にぴったりの事業がわかり、ビジネスに失敗しにくくなるでしょう。なお、土地活用の方法としておすすめなのは、コインランドリー経営です。
エレクトロラックス・プロフェッショナルでは、コインランドリー経営のノウハウを無料でお伝えしますので、ぜひお読みください。
土地活用における貸し倉庫経営とは
貸し倉庫経営とは、利用者にスペースとして倉庫を貸し出し、賃料を得るビジネスです。しかし、その種類や経営形態はさまざまです。
また、トランクルーム経営との違いについて疑問をもつ方もいるでしょう。そこで本章では、以下3つを解説します。
- 貸し倉庫経営の種類
- 貸し倉庫経営の形態
- トランクルーム経営との違い
それぞれ順番に見ていきましょう。
貸し倉庫経営の種類
貸し倉庫経営の種類は、屋内型と屋外型の2パターンです。
屋内型はビル内に収納スペースを設けて、貸し出すビジネスです。土地がなくても、建物やテナントを購入・賃貸して始められます。土地を所有していない方や、都心部で貸し倉庫経営を行う方におすすめです。
屋外型は土地に倉庫を建てたり、コンテナを設置したりして、収納スペースを貸し出すビジネスです。広々としたスペースを貸し出すことが多く、大きな資材を管理している法人に利用されます。また、コンテナを設置すれば、撤去が容易になります。屋外型は、郊外の土地を所有している方におすすめです。
貸し倉庫経営の形態
貸し倉庫経営の形態は、主に以下の5つです。
| 経営形態 | 概要 |
|---|---|
| 個人経営 | 地主が倉庫を設置し、貸し出す経営形態 |
| フランチャイズ | 地主が貸し倉庫を設置し、業者の名前やシステムを借りる経営形態 |
| 業務委託 | 地主が貸し倉庫を設置し、管理を業者に委託する経営形態 |
| サブリース | 地主が貸し倉庫を設置し、業者に一括して貸し出す経営形態 |
| 事業用定期借地 | 地主が業者に土地を貸し出して、倉庫を運営する経営形態 |
貸し倉庫経営がはじめての方は「フランチャイズ」や「サブリース」「事業用定期借地」がよいでしょう。貸し倉庫の経営ノウハウがある方は「個人経営」や「業務委託」がおすすめです。
トランクルーム経営との違い
トランクルーム経営と貸し倉庫経営の違いは、契約形態や目的です。
トランクルーム経営は、倉庫業法にもとづいています。国土交通省に営業倉庫として登録している業者のみがトランクルーム経営を行えます。その目的は、物品の収納・保管です。
一方、貸し倉庫経営は、倉庫業法にもとづいていません。収納スペースを貸し出すときは、不動産賃貸契約を結びます。物品の収納・保管を目的としていません。
そのため、トランクルーム経営には物品の保管責任がありますが、貸し倉庫経営にはないケースがあります。
土地活用で貸し倉庫業を行うメリット
土地活用で貸し倉庫業を行うメリットは、以下の3つです。
- 参入障壁が低い
- 利回りが高い
- 管理の手間がかからない
それぞれ見ていきましょう。
1. 参入障壁が低い
貸し倉庫経営のメリットは、参入障壁が低いことです。
他の土地活用ビジネスに比べて、初期費用が安いためです。たとえば、初期費用は賃貸アパート経営で5,000万円ほど、コインランドリー経営で2,000〜2,500万円程度かかります。
一方、貸し倉庫経営の初期費用は、200〜800万円で済みます。ただし、大規模な倉庫を建築する場合は、初期費用が高くなることに注意しましょう。
2. 利回りが高い
貸し倉庫経営の利回りは、10〜20%と高いことが特徴です。貸し倉庫経営は、初期費用やランニングコストが安いため、その分利回りが高まります。
貸し倉庫経営の初期費用は200〜800万円ほどです。スタッフを雇わなくてもよいため、ランニングコストも抑えられます。
また、コンテナ型の貸し倉庫の顧客単価は、2,000〜7,000円です。たとえば、利用者15人が各7,000円を支払っている場合、利回りは以下のようになります。
「年間収益126万円（7,000円 × 15人 × 12ヶ月）÷ 初期費用700万円 × 100% = 18%」
上記のような試算ができるため、貸し倉庫経営は利回りが高く安定しています。
3. 管理の手間がかからない
貸し倉庫経営には管理の手間がかからないメリットがあります。
他の土地活用ビジネスに比べて、設備機材の点検や修繕、清掃を行う機会がほとんどないためです。
たとえば、賃貸アパート経営ならばエントランスの清掃やエレベーターの点検、修繕などを定期的に行う必要があります。
しかし、貸し倉庫経営はコンテナを設置するだけなので、管理の手間がかかりません。
土地活用で貸し倉庫業を行うデメリット
土地活用で貸倉庫業を行うデメリットは、以下の3つです。
- 節税効果が低い
- 集客が難しい
- 設置できる土地に制限がある
順番に解説します。
1. 節税効果が低い
貸し倉庫経営は他の土地活用ビジネスに比べて、節税効果が低くなります。
たとえば、貸し倉庫経営では固定資産税の軽減措置を受けられません。賃貸アパート経営ならば「住宅用地の特例」が適応され、土地の固定資産税が最大1/6まで軽減されます。
しかし、貸し倉庫は住宅ではないため「住宅用地の特例」の対象外です。また、更地に貸し倉庫を設置すると、コンテナにも固定資産税がかかります。
2. 集客が難しい
貸し倉庫のデメリットのひとつは、集客が難しいことです。
インターネット上で広告を掲載できる媒体が、他のビジネスに比べて多くないためです。ユーザーに対して貸し倉庫の存在を認知させることが難しいため、集客のハードルが高いといえるでしょう。
集客を行うには、看板を掲げて貸し倉庫の存在をアピールしたり、商圏エリアのターゲットにチラシをポスティングしたりすることが重要です。
3. 設置できる土地に制限がある
貸し倉庫を設置できる土地には制限があります。
用途地域という建築できる建物の種類や用途を定めたルールによって、以下の地域では貸し倉庫を設置できません。
- 第一種低層 住居専用地域
- 第二種低層 住居専用地域
- 第一種中高層 住居専用地域
第一種低層 住居専用地域のような用途地域では、そもそも店舗の建設ができません。
そのため、上記のエリアの土地を活用する場合は、ビジネス以外の手段も検討することが大切です。
土地活用で貸し倉庫経営に失敗しないポイント
土地活用で貸し倉庫経営に失敗しないポイントには、以下の2つがあります。
- 立地からニーズを調査する
- 土地貸しも検討する
失敗しないポイントがわかると、金銭的な損失を防ぎながら、貸し倉庫経営に挑戦できます。
立地からニーズを調査する
土地を活用した貸し倉庫経営に失敗しないポイントは、立地からニーズを調査することです。
たとえば、土地が住宅街の近くならば、個人からのニーズが高いでしょう。そのため、大規模な倉庫を立てるのではなく、コンテナを設置するのが向いています。
一方、企業が多いエリアに土地がある場合、法人が資材や重機などを置くために活用する場合が考えられます。倉庫を建設すると契約を獲得できる確率も上がり、収益が安定するでしょう。
土地貸しも検討する
貸し倉庫経営で失敗しないポイントは、土地貸しを行うことです。
事業用定期借地方式を活用すると、貸し倉庫業者に土地を貸し出して地代を得られます。貸し倉庫を設置する必要がないため、初期費用がかかりません。
リスクなしで地代を得られるため、失敗しにくいでしょう。ただし、毎月の収益性が低いため、大きくは利益をあげられません。
土地活用ならば貸し倉庫経営以外の手段もおすすめ
土地活用として貸し倉庫経営が向かないと考えた方は、その他の事業も検討しましょう。
本章では、土地活用におすすめのビジネスを3つ紹介します。
- コインランドリー経営
- 賃貸アパート経営
- 駐車場経営
ぜひ、自分に合った土地活用ビジネスを見つけてください。
1. コインランドリー経営
コインランドリー経営は、土地活用にもっともおすすめのビジネスのひとつです。収益の安定性に優れており、節税効果が高いためです。
コインランドリー経営は、リピーターを獲得しやすいビジネスなので、収益が安定しやすいメリットがあります。人間の生活には洗濯が欠かせないためです。
また、コインランドリー経営には、相続税の節税効果もあります。更地にコインランドリーの店舗を建てると、400㎡を限度に相続税の評価額を80%軽減可能です。
住宅地や商業地の近くに土地を所有している方におすすめです。
関連記事：コインランドリーの経営は儲からない？失敗事例と売上を上げる対策を紹介
2. 賃貸アパート経営
賃貸アパート経営は、収益性が高く、相続税と固定資産税が軽減できるためおすすめです。
賃貸アパート経営では、一度入居者が決まると長期間に渡り賃料を得られます。その賃料は数万〜十数万円です。他のビジネスに比べて賃料が高いため、その分儲けられます。
また、賃貸アパートを建てると「住宅用地の特例」により、土地の固定資産税が最大1/6まで軽減されます。さらに、更地に貸付用住宅を建設すると「小規模宅地の特例」が適用され、200㎡を限度に相続税を50%軽減可能です。
都心部の土地を所有している方に賃貸アパート経営はおすすめです。
関連記事：土地活用としてアパート経営はあり？コインランドリー経営もおすすめ
参考記事：大阪市｜住宅用地の課税標準の特例措置
参考記事：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
3. 駐車場経営
駐車場経営は低リスクで、収益を安定させたい方におすすめの土地活用ビジネスです。
駐車場経営は、賃貸住宅や店舗を建てる必要がないため、他の土地活用ビジネスに比べて初期費用を抑えられます。
商業施設や駅近の土地を所有している場合は、利用してもらいやすく、収益を安定させられます。
また、駐車場経営がうまくいかなくても他の土地活用ビジネスへの転用が容易です。やり直しがきくので、どのようなビジネスを行えばよいかわからないときは、検討してみることをおすすめします。
関連記事：土地活用として駐車場経営は儲かる？年収や初期費用の違いを他業種と比較
貸し倉庫に関するよくある質問
貸し倉庫に関する以下3つのよくある質問に答えます。
- 貸し倉庫経営は儲かる？
- 貸し倉庫経営に資格はいる？
- トランクルームを建てると固定資産税はどうなる？
土地活用で貸し倉庫を始める前に疑問を解決しておくと、失敗しなくて済むでしょう。
1. 貸し倉庫経営は儲かる？
貸し倉庫経営の収益性は安定していますが、高くはありません。
1ヶ月あたりの賃料がひとりあたり2,000〜7,000円と低く、コンテナの数までしか利用者を獲得できないためです。
相対的にみても収益は高くはありません。たとえば、賃貸アパート経営なら1部屋あたり数万〜十数万円の賃料を得られます。
また、コインランドリー経営ならば洗濯機や乾燥機の設置台数以上の利用者を呼び込めます。上記のような土地活用ビジネスと比較すると、貸し倉庫経営は儲からないでしょう。
2. 貸し倉庫経営に資格はいる？
貸し倉庫経営としてトランクルームを設置する場合、倉庫管理主任者という資格がいるケースと、いらないケースがあります。
営業倉庫としてトランクルームを設置し、他人の物品を金品を受け取って保管する場合は、倉庫業の許可が必要です。この場合、倉庫管理主任者を選任する必要があります。
一方、レンタル収納スペースとして貸し出す場合は、賃貸借契約になり、倉庫業許可が不要です。このため、資格は必要ありません。
3. トランクルームを建てると固定資産税はどうなる？
トランクルームを建てると固定資産税が上がる可能性があります。
トランクルーム自体に固定資産税が生じるためです。トランクルームは、鋼材で作られているため、木材よりも建築評価が高くなります。
そのため、固定資産税も更地のときや、空き家が建っているときに比べて高くなります。
まとめ：土地活用ならコインランドリー経営もご検討ください
土地活用として貸し倉庫経営を行うと、管理の手間を省きながら、高い利回りを維持できます。しかし、節税効果が低く、設置できる土地に制限があるため、人によっては貸し倉庫経営を行うのを躊躇する方もいるでしょう。
そのような方は、コインランドリー経営も検討してみてください。コインランドリー経営は、節税効果が高く、収益性も安定しているため、土地活用の手段としておすすめです。
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