「土地活用としてアパート経営を行うメリットはなに？」と考えている方もいるのではないでしょうか？
土地ありでアパート経営を行うと、高い利回りが期待できます。
毎月安定した収入を確保できるため、老後の資金を蓄えることが可能です。
ただし、入居者が集まらない場合、空室になって赤字になる恐れがあります。
土地活用ビジネスを考える際には、アパート経営以外の手段も検討しましょう。
本記事では、アパート経営に必要な資金やメリット・デメリット、他の土地活用ビジネスについて紹介します。
本記事を読むと、あなたの価値観にぴったりのビジネスがわかり、後悔しない土地活用を行えます。
なお、コインランドリー経営ならばエレクトロラックス・プロフェッショナルにご相談ください。
あなたの土地に合わせて、失敗しない経営戦略をお伝えします。
土地活用としてアパート経営を行うのに必要な資金
土地活用としてアパート経営を行うのに必要な資金は、以下の2パターンです。
- アパート建築費用
- 諸費用
本章では上記の内訳を紹介します。
なお、アパートの規模によって建築費用や諸費用は異なるため、あくまで参考程度にお考えください。
アパート建築費用
土地ありでアパート経営を行う場合、土地の購入費用はかかりません、アパートの建築費用のみかかります。
建築費用は、建物がなにで作られているかによって異なります。
素材ごとの費用は、以下の通りです。
- 木造：坪70万円
- 軽量鉄骨造：坪90万円
- 重量鉄骨造：坪100万円
- 鉄筋コンクリート造：坪110万円
※上記の坪単価はあくまで一例となります。
たとえば、80坪の土地に木造2階建てのアパートを建設する場合、5,600万円の建築費用がかかります。
アパート建設の頭金は建築費用の10〜20%です。
80坪の木造アパートの場合、560〜1,120万円を頭金として用意して、残金をローンで補うのが一般的です。
諸費用
アパート経営を始める際には、以下のような諸費用がかかります。
- 設計費：建築費の1〜3%
- 測量費：20〜30万円
- 地盤調査：30〜50万円/1ヶ所
- 水道分担金：100〜500万円
- 不動産取得税：土地の評価額 × 3％
- 登録免許税：土地の評価額 × 0.4％
- 所有権移転登記費用：固定資産税評価額 × 2%
- 司法書士への依頼料：5〜10万円
- 印紙税：1〜6万円
諸費用はアパートの建築費用の約10%ほどです。
たとえば、アパートの建築費用が6,000万円の場合、諸費用は600万円ほどになります。
決して安い金額ではないため、建築費用がわかったタイミングで、資金計画に含めましょう。
土地活用としてのアパート経営を行うメリット3つ
土地活用としてアパート経営を行うメリットを、以下の3つ紹介します。
- 相続税の節税につながる
- 利回りが高い
- 土地ありだと初期費用を抑えられる
自分の土地にアパートを建てると、賃貸経営の恩恵を最大限に受けられます。
その理由をご覧ください。
1. 相続税の節税につながる
更地に賃貸アパートを建設すると、土地の相続税の節税につながります。
「小規模宅地の特例」によると、更地を貸付事業用の宅地等にすると、200㎡を限度に土地の評価額を50%軽減可能です。
たとえば、5,000万円の更地に、賃貸アパートを建築すると、評価額は2,500万円になります。
その結果、本来ならば支払う必要があった相続税を、支払わなくてよくなる可能性があります。
参考：国税庁｜相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
2. 利回りが高い
土地ありでアパート経営を行うと、地代を支払う必要がないため、高い利回りを期待できます。
一般的にアパート経営の利回りは、約5%といわれています。
ただし、土地を所有している場合は、5%以上の利回りを狙うことが可能です。
少ない金額で高い利回りが期待できるため、ローリスク・ハイリターンの投資ができます。
駅や商業施設の近くの土地を所有している方は、賃貸アパートを建設して安定した収益を得られる確率が高いでしょう。
3. 土地ありだと初期費用を抑えられる
土地ありだと、以下の2つの観点から初期費用を抑えられます。
- 土地の購入費や地代がかからない
- 土地を担保にアパートを建てることができる
土地を持っていると、アパートローンの審査に通りやすくなります。
アパートローンを借りられると、物件建設時の自己負担を軽減可能です。
仮に土地なしだと、アパートローンを借りられても、土地の購入費や地代がかかるため、初期費用がかさみます。
土地活用としてアパート経営を行うデメリット・失敗3つ
土地活用としてアパート経営を行うデメリット・失敗は以下の3つです。
- 土地の立地や広さによっては需要がない
- 築年数の経過により家賃下落のリスクがある
- 入居者が集まらず空室になるリスクがある
それぞれ順番に解説します。
1. 土地の立地や広さによっては需要がない
土地の立地や広さによっては、賃貸アパートの需要がないといえるでしょう。
たとえば、人工流入が少ない田舎の土地を所有していても、入居者が集まらない可能性があります。
また、50坪未満の土地でアパートを経営しても、部屋が小さくなるため、入居者に選ばれないでしょう。
その結果、賃貸アパートを建築しても、赤字になる恐れがあります。
立地が悪く、狭い土地でアパート経営を行うのは避けましょう。
2. 築年数の経過により家賃下落のリスクがある
賃貸アパート経営では、築年数の経過により家賃を下げる必要があります。
物件が老朽化しているのに、新築時の家賃を維持すると、入居者は他の新築アパートに引っ越すでしょう。
入居者の需要と築年数の経過を考慮して、適切な家賃を設定することが重要です。
なお、家賃の下落率は年率1%ほどといわれています。
毎年1%ほど家賃が下がってもアパート経営を続けられるように、収支計画も同時に見直しましょう。
3. 入居者が集まらず空室になるリスクがある
アパート経営には、空室リスクがつきものです。
賃貸アパートが老朽化すると、入居者が集まらない可能性があります。
新築アパートのほうが、最新設備が整っており、清潔な環境があるため、賃貸ニーズが高いためです。
空室が生まれると、その分の家賃収入を得られないことから、収支計画が崩れます。
その結果、日々の維持費をカバーするほどの収入を得られず、自転車操業になる恐れがあります。
アパート経営以外の土地活用ビジネスのアイデア3選
土地活用としてビジネスを考えているならば、アパート経営以外も検討することが重要です。
具体的には、以下3つのビジネスアイデアがあります。
- コインランドリー経営
- 駐車場/コインパーキング経営
- トランクルーム経営
自分の土地がアパート経営に向かないときに、他のビジネスアイデアがあると、収益化の機会を逃しません。
なお、上記のうちもっともおすすめなのはコインランドリー経営です。
本章ではその理由も解説します。
1. コインランドリー経営
土地活用ビジネスとして、もっともおすすめなのがコインランドリー経営です。
コインランドリー経営は、景気に左右されにくいため、地域のニーズさえ把握すると、安定的な収益を得られるビジネスモデルです。
また、更地にコインランドリーの店舗を建設すると、400㎡を限度に相続税の土地の評価額を80%軽減できます。
安定的な収入と相続税の節税を狙うならばコインランドリー経営が最適です。
関連記事：コインランドリー開業の初期費用はいくら？開業手順6ステップも紹介
2. 駐車場/コインパーキング経営
駐車場経営は、他の土地活用ビジネスに比べて、費用がかからない事業です。
アパート経営のように建物を建設する必要がありません。
また、無人経営が可能なので、ランニングコストも多くかからないでしょう。
ただし、人が集まる都会や駅近の土地でないと駐車場の需要は多くありません。
なお、人が集まる土地でビジネスを行うならば、駐車場経営以外のほうが儲けられる可能性があることにも留意してください。
3. トランクルーム経営
トランクルームとは、荷物を預けられる施設を指します。
土地でトランクルーム経営を行うと、地域住民や企業の荷物を保管する役割を果たします。
無人で行えるため管理コストがほとんどかからず、不整形地でも経営することが可能です。
また、インフラ整備を行う必要がないため、初期費用も抑えられるでしょう。
ただし、トランクルーム経営は、物品を保管・管理するビジネスなので、企業が多いエリアの土地が向いています。
関連記事：田舎の土地活用ビジネスのアイデア10選！失敗例・注意点4つと成功事例も解説
土地を活用したコインランドリー経営の成功事例
土地を活用したコインランドリー経営の成功事例を紹介します。
- 物置型コインランドリー「MLB（ミニマル・ランドリー・ボックス）」
- WASH＆FOLD柏の葉キャンパス店
土地活用ビジネスにコインランドリー経営がおすすめといわれても、具体的にどのように取り組めばよいのかわからない方は、ぜひご覧ください。
物置型コインランドリー「MLB（ミニマル・ランドリー・ボックス）」
物置型コインランドリー「MLB（ミニマル・ランドリー・ボックス）」は、3坪ほどの空きスペースを有効活用したコインランドリーです。
一般的なコインランドリーは20坪ほどですが、洗濯機器を少なくして、3坪ほどの土地での開業に成功しました。
同施設は人の出入りがありません。
市の条例に縛られないため、本来ならばコインランドリー経営が不可能な地域にも店舗を構えることが可能です。
競合他社のいない土地に出店すると、地域のニーズを独占できるでしょう。
コインランドリーの出店ができない地域の土地を所有している方は、物置型コインランドリーをご検討ください。
関連記事：物置型コインランドリー「MLB（ミニマル・ランドリー・ボックス）」
WASH＆FOLD柏の葉キャンパス店
WASH＆FOLD柏の葉キャンパス店は、空きテナントを有効活用したコインランドリーです。
同施設の付近には、マンションが多くあります。チラシを配布して集客を行うことで、リピーターの獲得に成功しました。
また、同施設はコインランドリーだけでなく、洗濯代行やクリーニングなども行っています。
他事業との相乗効果により、売上をアップさせました。
同施設のように、他事業と併設させたり、賃貸アパートが多い地域に出店したりすると一定数の顧客を安定的に獲得できるでしょう。
関連記事：WASH＆FOLD柏の葉キャンパス店
土地活用としてのアパート経営に関するよくある質問
土地活用としてのアパート経営に関するよくある質問に回答します。
- アパート経営で黒字になるまで何年かかりますか？
- アパートを建てるなら何坪必要ですか？
- 土地はあるけどお金がない場合でもアパート経営はできますか？
- 50坪の土地にアパートを建てる費用はいくらですか？
- アパート経営は誰でもできますか？
それぞれ見ていきましょう。
1. アパート経営で黒字になるまで何年かかりますか？
アパート経営が黒字になるまでは、10〜15年ほどかかると考えましょう。
投資金額が大きくなるため、回収にも時間がかかります。
また、アパート経営を続けると、定期的なメンテナンスが必要になるため、数年に一度まとまった支出が発生します。
上記のような修繕費用も考慮して収支計画を立てないと、当初の計画より元金回収に時間がかかることに注意してください。
2. アパートを建てるなら何坪必要ですか？
アパート経営に必要な土地の広さは、60坪以上が望ましいです。
60坪あれば、25平米の1Kの部屋をワンフロア4戸として、計8戸の2階建てアパートを建設できます。
60坪以下の土地でアパートを経営する場合、部屋数が少なくなり、収支のバランスが崩れる可能性があります。
土地が60坪以下ならば、コインランドリーやトランクルームなどのアパート経営以外のビジネスを検討しましょう。
3. 土地はあるけどお金がない場合でもアパート経営はできますか？
土地があってもお金がない場合、アパート経営を始めるのは難しいでしょう。
アパートローンを借りて、物件を建設するにしても、10〜20%ほどの頭金が必要になるためです。
たとえば、アパートの建築費用が6,000万円ならば、600〜1,200万円ほどの頭金の支払いが必要です。
上記から、自己資金なしでアパートを建てることはできません。
自己資金がかからない土地活用ビジネスを検討しましょう。
4. 50坪の土地にアパートを建てる費用はいくらですか？
50坪の土地にアパートを建てる費用は、少なくとも3,700万円ほどかかります。
建設費用はどのような素材でアパートを建てるかによって変わります。
具体的には以下の通りです。
- 木造：3,700〜5,000万円
- 軽量鉄骨造：4,000〜5,000万円
- 重量鉄骨造：4,500〜6,000万円
- 鉄筋コンクリート造：4,800〜6,500万円
ただし、50坪以下の土地でアパート経営すると、部屋数が制限されるため、利回りが悪くなる恐れがあります。
5. アパート経営は誰でもできますか？
アパート経営は資金さえあれば、誰でも始められます。
開業に資格や特定の経験は必要ありません。
ただし、賃貸需要のある土地や入居者を集めるノウハウ、緻密な収支計画などがないと、アパート経営は失敗するでしょう。
アパート経営は誰でも行えますが、入念な準備をしてチャレンジするのが望ましいです。
関連記事：コインランドリー経営の年収はいくら？初期費用や収益を上げる3つのポイントを解説
土地活用ビジネスならばコインランドリー経営もおすすめ！
土地活用ビジネスとしてアパート経営を行うと、長期的な収入や節税などの恩恵を受けられます。
ただし、空室や家賃下落リスクなどが付きまとうため、安定した経営を行えないことがしばしばあります。
土地活用として、もっと効率的なビジネスを探しているならば、コインランドリーを検討してみてください。
更地にコインランドリーの店舗を構えると、400㎡を限度に土地の評価額を80%減らせます。
また、洗濯は人間の生活に欠かせないため、一定数のリピーターを獲得しやすいでしょう。
コインランドリー経営にちょっとでも興味を抱いた方は、エレクトロラックス・プロフェッショナルにご相談ください。
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