「余った土地を他人に貸して活用したい」「土地を貸すと、どのようなデメリットがあるのだろう？」と考える方も多いのではないでしょうか？
土地を貸すと、地代収入を得られるメリットがあります。しかし、収益性が低かったり、土地を取られたりするのがデメリットです。
トラブルにもつながりかねないため、土地活用を考える際には、土地の貸付だけでなく、店舗運営なども視野に入れるとよいでしょう。
本記事では、土地を貸すメリット・デメリット、契約の種類、貸付以外の活用方法などを紹介します。
本記事を読むと、おすすめの土地活用ビジネスがわかり、効率的に収入を増やすことが可能です。
なお、土地活用としてコインランドリー経営を行うならば、エレクトロラックス・プロフェッショナルへのご相談ください。
土地の貸付よりも収益を得られるコインランドリー経営のノウハウについてお伝えします。
土地を貸すメリット3つ
土地を貸すメリットは、以下の通りです。
- 地代収入を得られる
- 初期費用や管理コストの負担が少ない
- 土地を手放せる可能性がある
それぞれ紹介します。
1.地代収入を得られる
土地を貸すと、安定した地代収入が見込めます。
コインパーキングや賃貸アパートのように需要がなければ、利益を上げられないビジネスと異なり、リスクが少ないでしょう。
借主のビジネスの利益に関わらず、毎月一定の収入を長期間得られるためです。
ビジネスによるリスクを避けつつ、安定した収入を得たい方は、土地を貸すのがおすすめです。
2.初期費用や管理コストの負担が少ない
土地を貸すのに初期費用はかかりません。
また、貸付後の管理コストを負担する必要もありません。
もし、不動産ビジネスを行う場合は、建物の建設費や管理費などの諸費用がかかり、負担になります。
土地の貸付は、金銭的なリスクを回避できるため、収入を得る手段として参入ハードルが低いといえるでしょう。
不動産の建設費用や維持費をかけたくない方は、土地を貸すことを検討してみてください。
3.相続税の節税につながる
土地を貸すと相続税の節税につながります。
借地では借主の権利を控除した額が、土地の評価額となるためです。
たとえば、6,000万円の土地で、借主の権利が70%（4,200万円）あった場合、差し引いた1,800万円が土地の評価額となります。
土地の相続税を抑えたい方は、貸すのも手段のひとつです。
土地を貸すデメリット・注意点5つ
土地を貸すデメリット・注意点は以下の5つです。
- 収益性が低い可能性がある
- 土地の活用方法が制限される
- 土地を取られる可能性がある
- 借り手がつきにくい土地がある
- 貸すこと以外の選択肢も検討しておく
それぞれ順番に紹介します。
1.収益性が低い可能性がある
土地を貸すと長期的な安定収入を得られます。しかし、ビジネスと比較すると、収益性が低い可能性があるでしょう。
地代は、土地活用ビジネスの売上から捻出されます。
ビジネスの売上が上がっても、土地のオーナーの収入が増えるわけではありません。
そのため、収益性をアップさせるならば、土地のオーナーが自らビジネスを行うほうが効果的です。
コインランドリー経営のような安定性の高いビジネスも検討してみてください。
2.土地の活用方法が制限される
土地を貸すと、契約期間中は他の活用方法が制限されます。
土地を貸した状態で、オーナー都合でビジネスや売却を行うことはできないためです。
最低でも30年以上の契約を行う必要があり、貸主都合で土地を返してもらうことは難しいでしょう。
このため、他の土地活用ビジネスや売却を行いにくくなり、大きな収益を得られるチャンスを逃す可能性があります。
他のビジネスも検討している方は、土地を貸すのをおすすめしません。
3.土地を取られる可能性がある
土地を貸す際に「普通借地契約」を選択すると、借主が土地を返済しない恐れがあります。
土地の契約更新の際に、貸主に正当な理由がない限り、借主の意思に応じて契約が更新されるためです。
将来的に土地を売却しようと考えているオーナーにとっては、利益を得られる機会を失うでしょう。
そのため、土地を取られるのを防ぐためには、貸すときの契約を把握することが大切です。
4. 借り手がつきにくい土地がある
土地によっては借り手がつかない可能性があります。
土地のニーズや市の条例によりビジネスを行えない可能性があるためです。
たとえば、建設できる建物の種類や用途を定めたルール「用途地域」により、土地に店舗を建てられない場合、コインランドリーやコンビニエンスストアなどを経営できません。
その結果、土地活用ビジネスを行いたい方のニーズはなくなるでしょう。
土地にかかる条例をチェックして、貸出の需要があるのかを判断してください。
5. 貸すこと以外の選択肢も検討しておく
土地を貸す以外の選択肢も検討しましょう。
土地が借主のニーズに合わなかったり、条例により使用用途が制限されていたりする場合、借り手がつかなくなるためです。
貸せない場合を想定して、売却や自社でのビジネスも視野に入れることが大切です。
なお、コインランドリー経営ならばエレクトロラックス・プロフェッショナルにご相談ください。
土地のサイズやニーズに応じて、適切な規模のコインランドリーの店舗をご提案いたします。
土地を貸す時の契約
土地を貸すときの契約には、「普通借地契約」と「定期借地契約」の2種類があります。
本章では、それぞれの契約がどのようなものかを紹介します。
普通借地契約
普通借地契約とは、契約の更新ができる形態を指します。
同契約の契約期間は、定める場合は30年以上、定めないときは30年と決められています。
30年以下の契約は無効です。
契約更新のタイミングは、初回が20年、2回目以降が10年ごとと定められています。
期間が満了しても、借主が契約更新を希望した場合は、貸主は正当な理由がないと拒否できません。
借主によっては土地が返ってこない可能性があることに注意しましょう。
定期借地契約
定期借地契約とは、契約の更新ができない形態です。普通借地契約と異なり、土地は必ず戻ってきます。
定期借地契約には、以下の3種類があります。
| 一般定期借地権 | 事業用定期借地権 | 建物譲渡特約付借地権 | |
|---|---|---|---|
| 契約期間 | 50年以上 | 10年〜50年未満 | 30年以上 |
| 契約形式 | 書面 | 公正証書 | 口頭でも可 |
| 利用目的 | 指定なし | 事業用 | 指定なし |
| 契約更新 | なし | なし | なし |
| 返還 | 更地にして返還 | 更地にして返還 | 貸主が建物を買取 |
土地活用の出口戦略として、売却や自社ビジネスを検討している方は、定期借地契約を締結してください。
土地を貸す以外のおすすめの活用方法3選
土地を貸す以外のおすすめの活用方法は、以下の3つです。
- コインランドリーを経営する
- 賃貸アパートを経営する
- 駐車場を経営する
順番に見ていきましょう。
1. コインランドリーを経営する
土地活用として、もっともおすすめなのがコインランドリー経営です。
コインランドリー経営は、売上が景気に左右されにくいビジネスモデルです。
洗濯は人間の生活に欠かせないため、一定数のリピーターを確保できるでしょう。
また、更地にコインランドリーの店舗を建設すると、400㎡を限度とする土地の評価額を80%減らせます。
土地活用ビジネスによる安定した収入と節税を考えるならば、コインランドリー経営が最適です。
関連記事：コインランドリー開業の初期費用はいくら？開業手順6ステップも紹介
2. 賃貸アパートを経営する
土地活用ビジネスとして、賃貸アパート経営を行うのもおすすめです。
更地に賃貸アパートを建設して「貸付事業用の宅地等」にすると、200㎡を限度に土地の評価額を50%削減するためです。
また、一定の入居者を確保すると、長期に渡って安定した収入を得られます。
ただし、空室が生まれてしまうと、その分の収入を得られず、赤字が続く恐れがあるでしょう。
賃貸ニーズを調査して経営することが重要です。
3. 駐車場を経営する
駐車場を経営するのも、土地活用ビジネスとして最適です。
駐車場経営は、店舗の建設やスタッフを雇う必要がないため、初期費用やランニングコストが、他のビジネスに比べて低いです。
たとえば、賃貸アパートを建設する場合は、初期費用は5,000万円以上になる可能性がありますが、コインパーキングだと300万円ほどで済みます。
ただし、商業施設や観光地の近くの土地でなければ、駐車需要が低い可能性があるでしょう。
その結果、理想的な収入を得られない恐れがあります。
関連記事：田舎の土地活用ビジネスのアイデア10選！失敗例・注意点4つと成功事例も解説
土地活用におけるコインランドリー経営の成功事例
土地活用におけるコインランドリー経営の成功事例を2つ紹介します。
- エコラックスランドリー 久留里店
- ARAIBA八幡屋店
成功事例を自社のコインランドリー経営に反映させると、失敗しにくいでしょう。
エコラックスランドリー 久留里店
エコラックスランドリー 久留里店は、紅茶専門店に併設したコインランドリーの店舗です。
元々、紅茶専門店のみを経営していましたが、土地の広さや商圏、駐車スペースなどを考慮してコインランドリーを開業しました。
同店舗の半径数km以内には、競合他社がありません。
そのため、地元の子連れ世代の家族や買い物帰りの方、紅茶専門店のお客様などが多く利用しています。
紅茶専門店と組み合わせて、お客様とコミュニケーションを取り、信頼関係を結んだことで、エコラックスランドリー 久留里店は成功しました。
ARAIBA八幡屋店
ARAIBA八幡屋店は、大阪の下町エリアにあるコインランドリーです。
同店は4号店になります。本業の不動産業で所有していたエリアを有効活用するために、コインランドリー業界に参入しました。
1号店を開業した当初は、収益に期待をしていなかったそうです。
しかし、土地のニーズを把握して有効活用したことで、4号店を開業するまでに成長しました。
現在は地元の大阪のおばちゃんに愛される店舗になっているようです。
土地を貸す時のよくある質問
土地を貸すときのよくある質問について解説します。
- 土地貸しに税金はいくらかかりますか？
- 一時的に土地を貸すにはどうすればいいですか？
- 貸した土地の固定資産税はどうなる？
- 土地を貸す場合の相場はいくらですか？
よくある質問を把握して、土地を貸すときに混乱しないようにしましょう。
1. 土地貸しに税金はいくらかかりますか？
土地を貸して収益を得た場合、住民税と所得税が税金として課税されます。
所得税は、累進課税が採用されており、課税所得に応じて10〜45%の税率と控除額が発生します。
計算式は以下の通りです。
「所得税 = 課税所得 × 10〜55% – 控除額」
また、住民税の税率は、一律10%とされています。
以下は計算方法です。
「住民税 = 課税総所得金額 × 10％ – 調整控除 – 税額控除」
上記の所得税と住民税の合計を、不動産所得として支払います。
2. 一時的に土地を貸すにはどうすればいいですか？
土地を一時的に貸すことは可能です。
借地借家法25条には「臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用しない。」と定められています。
借地権の最低貸出期間の適用がなくなり、土地の一時的な使用が可能となります。
3. 貸した土地の固定資産税はどうなる？
土地を貸しても、オーナーには固定資産税の支払い義務があります。
その支払額は、基本的に変わりません。
ただし、借主が土地に住居を建設した場合には「住宅用地の特例」を受けられます。
同制度により、住居1戸につき200㎡までの固定資産税評価額が1/6まで、200㎡を超える部分は1/3にまで軽減されます。
4. 土地を貸す場合の相場はいくらですか？
土地を貸す場合の相場は、借地上の建物用途によって変わります。
一般借地権の場合、以下の通りです。
- 住宅：土地価格の2〜3%
- 店舗：土地価格の4~5％
土地を貸す場合は、借主からヒアリングを行い、適正な地代を徴収しましょう。
土地を活用するならエレクトロラックス・プロフェッショナルにご相談ください
土地を貸すメリットには、毎月一定の地代を徴収できることが挙げられます。
ただし、契約が長期に渡るため、一度貸すと売却や自社ビジネスを行いにくいデメリットがあります。
そのため、土地を貸す際には、貸出以外の活用方法も検討することが重要です。
土地活用ビジネスとしておすすめなのが、コインランドリー経営です。
洗濯は人間の生活に欠かせません。景気により売上に変化が出にくいため安定した収益を得られます。
もし、コインランドリー経営に興味があるならば、エレクトロラックス・プロフェッショナルにご連絡ください。
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